Írjon e-mailt

Ingatlanforgalmi  Értékbecslés

a Budapest, XII. ker. Kalóz u. 5/a sz. alatti ingatlanról

1.             Az értékelés koncepciója és módszertana

A ingatlan értékének meghatározásakor a nemzetközi gyakorlatnak megfelelően a TEGOFOVA (The European Group of Valuers of Fixed Assets) által ajánlott, a 25/1997 (VIII.1.) PM. rendelet által is leírt módszerek kerülnek alkalmazásra. Mindhárom módszernek a piaci forgalmi érték megállapítás az alapja.

1.1.            Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés:

A módszer lényege, hogy megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak figyelembevételével határozzuk meg az ingatlan értékét. Az összehasonlítás alapjául szolgáló ingatlanok kiválasztásakor figyelembe vesszük a földrajzi elhelyezkedést, az ingatlan típusát, jellemzőit és műszaki adatait. A forgalmi érték meghatározására a fenti adatok összehasonlítása és elemzése után kerülhet sor, figyelembe véve és értékelve az egyedi sajátosságokat.

1.2.            Hozamszámításon alapuló módszer:

A hozamszámításon alapuló megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy összefüggés van az ingatlan bevételtermelő képessége és értéke között. E megközelítés szerint a bevételt két módszer valamelyikével alakítjuk át értékké, ezek a közvetlen tőkésítés és a hozam tőkésítése. A közvetlen tőkésítés esetében egy év várható bevételként alakítjuk át értékké úgy, hogy elosztjuk a becsült bevételt egy megfelelő bevételi rátával.

1.3.            Költségalapú módszerek:

A módszer lényege, hogy az ingatlan újraelőállítási költségéből le kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat.

2.             Az ingatlan leírása

2.1.            Általános leírás

Az értékelés tárgyát képező ingatlan Budapest belterületén, a XII. kerületben, Buda kiemelt részén, a Széchenyi-hegy frekventált részén helyezkedik el. A terület a kiemelt építési övezetbe tartozik, mely a budai hegyvidék különleges védelmet igénylő területének laza építésű lakóépületek elhelyezésére szolgáló része. A szomszédos telkeken lakóingatlanok találhatók. Az ingatlan panorámás kilátással rendelkezik a Sas-hegyre és a Dunára. Közforgalmú közlekedési eszközzel az ingatlan elérhető, megközelítése szilárd burkolatú úton egyszerű, a Belváros 10-15 percen belülelérhető. A telek előtt és a telken belül erre kialakított behajtón egyaránt van parkolási lehetőség.

2.2.            A telek leírása

Területe: 1.783 m²

A telek enyhén lejtős, kerítése tégla és fém, egy helyen drótfonat szerkezetű. Területén a víz-, szennyvíz-, gáz- és elektromos energia közművek biztosítva vannak. A lakóépületet igényesen gondozott, ősfás park veszi körül. Az épület személybejárója és a lakóház körüli járda kockakő borítású, a távirányítású bejárati kaputól a garázsig két oldalán tégla támfalas, enyhén lejtős, kockakő borítású út vezet.

A kert őspark jellegű, a környéken őshonos ezüst- és feketefenyőket borókák, nyírfák egészítik ki. A tereplépcsők és közlekedő utak terméskő kialakításúak, a terület fűvel borított.

2.3.            Az épület leírása

Alapterülete: 575 m². Az épület 3 szintes, funkcióját tekintve lakóépület.

Az épületben található helyiségek:

A helyiségek elhelyezkedése a mellékelt tervrajzokon látható.

A ház építése 2000. őszén fejeződött be. Az épület vasbeton sáv alapozású, hagyományos építésű, váz- és falszerkezete HB 38-as, ill. kisméretű tégla felhasználásával készült. Lábazata beton, külső burkolata kisméretű, festett tégla. A födém monolit vasbeton, a nyílászárók fölötti áthidalások előre gyártott vasbeton gerendák. A kombinált sátortető fa szerkezete teljes mértékben hőszigetelt és fóliázott, a tető cserép fedésű, a bádogos munkák rézlemezzel készültek. Az esővíz csatorna rejtett megoldású, a lefolyásnál kiépített összefolyóval és csapadékvíz elvezetéssel.

Az épületben a riasztórendszer és a műholdas TV csatlakozási helyek ki vannak építve. Az ingatlan fűtése gázkazánnal (2 db. Hőtherm 35 ES) és padlófűtéssel történik, a fűtési rendszer szintenként külön szabályozható. A melegvízellátást Fűtőber GBR 280 típusú hőtárolós gáz vízmelegítő biztosítja. Az épületben nagyrészt rejtett megoldású világító egységek vannak. A belső padló burkolata részben mázas kerámia, részben gránitlap. A vizes helyiségek fala részben csempével burkolt. A belső falak nagyrészt festettek, ill. műanyag lambériás burkolatuk van. A belső nyílászárók fa szerkezetűek, nagyrészt egyedi gyártásúak, hőszigeteltek. A nappali udvar felőli oldala eltolható, tele üveges ajtókból áll, a nappalihoz kapcsolódó terasz hézagolt fa burkolatú.

A lakóépületen belül igényesen kialakított és felszerelt uszoda, szauna és fitness terem található, az uszoda egyedi kialakítású, skandináv jellegű faszerkezetű üvegházban. A lakóépület minden helyisége kész, beköltözhető állapotban van. Az épület kialakítása, felszereltsége és megjelenése a legmagasabb szintű igények kielégítésére alkalmas.

3.             Az ingatlan piaci értékének megállapítása

3.1.            Az ingatlan piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelése

Az ingatlan értékelését a fenti szempontok és a leírás alapján végeztük el, figyelembe véve az értéknövelő és -csökkentő tényezőket, továbbá a piaci kereslet-kínálat értékelésünkkori állapotát, viszonyait. Bevontuk az értékmeghatározásba az ingatlan jellegének megfelelően a hasznosítás lehetséges módjait, a jövőben kibontható potenciális lehetőségeket is, kiszűrtük azonban az ingatlan egyedi és exkluzív jellegéből adódó konjunkturális hatásokat.

3.2.            Az értékelés eredménye

Az értékelés eredményét az alábbi táblázat tartalmazza